Hoever gaat de zorg- en mededelingsplicht van de makelaar?
Wanneer u een woning wilt kopen, komt daar veel bij kijken. In de meeste gevallen krijgt u te maken met een makelaar die bemiddelt voor de verkopende partij. De makelaar heeft onder andere de plicht om zorgvuldig inlichtingen te geven aan de potentiële kopers of huurders van een woning. Maar, hoe ver gaat deze plicht? U leest het in onderstaande blog!
Zorgplicht makelaar
De zorgplicht van de makelaar werkt zowel naar de koper, als naar de verkoper. De makelaar draagt zorg voor het feit dat de verkoper een eerlijke prijs ontvangt die passend is voor zijn woning. Daarnaast draagt de makelaar zorg voor de kopende partij, zodat de koper zich geen onjuiste voorstelling maakt omtrent de toestand en omstandigheden van de woning. De kopers moeten adequaat bij gestaan kunnen worden door een makelaar.
Een voorbeeld waarin een makelaar aansprakelijk is gesteld wegens het schenden van de zorgplicht is in een zaak uit 2022 te zien (ECLI:NL:RBNHO:2022:6479). In deze kwestie hebben de eisers een aankoopmakelaar ingeschakeld om bijstand te verkrijgen bij het kopen van een woning. Volgens de eisende partij is de makelaar tekortgeschoten in haar zorgplicht, omdat de makelaar de hen niet heeft gewaarschuwd voor artikel 29 in de koopovereenkomst. Dit artikel bevatte een beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper. De rechtbank is van mening dat deze klacht gegrond is. Doordat de makelaar heeft nagelaten haar cliënten te adviseren om artikel 29 uit de koopovereenkomst te laten verwijderen of te vervangen door een voor kopers minder belastend artikel, is de rechtbank van mening dat de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Mededelingsplicht makelaar
Zoals vermeld kent de makelaar de mededelingsplicht. Hoe ver deze plicht strekt is afhankelijk van de kopende partij. In het contractenrecht heeft elke koper namelijk een onderzoeksplicht. Deze onderzoeksplicht hangt af van de aard van de zaak en de verdere omstandigheden van het geval. Een belangrijke omstandigheid kan de professionaliteit van de koper zijn. Wanneer een automonteur bijvoorbeeld zelf een auto wilt kopen, heeft hij een zwaardere onderzoeksplicht dan iemand die geen automonteur is. Een koper van een woning is dus verplicht om zelf op zoek te gaan naar eventuele gebreken zoals bijvoorbeeld kozijnen die zichtbaar verrot zijn, of scheuren in de muren.
In geval een dergelijk gebrek al zichtbaar was op het moment van het kopen van de woning, is de verkoper en/of makelaar niet meer aansprakelijk te stellen voor dit gebrek. De woning is namelijk gekocht in de staat waarin die op dat moment was. Indien een koper twijfels heeft over bepaalde onderdelen of de staat van het onderhoud, is hij verplicht om hier vragen over te stellen aan de verkoper of makelaar.
Gezien het feit dat de makelaar een professionele partij is, weegt de mededelingsplicht van de makelaar zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. De makelaar heeft onder andere de plicht om de potentiële koper te waarschuwen voor eventuele risico’s. In geval de makelaar twijfelt dat het gebruik van een pand bijvoorbeeld in strijd is met het bestemmingsplan, dan dient hij dat aan de koper te vermelden. De makelaar kan op drie manieren aansprakelijk worden gesteld door de koper:
- De makelaar heeft misleidende of onjuiste informatie versterkt (het werkelijke woonoppervlak komt bijvoorbeeld niet overeen met de brochure) of;
- De makelaar heeft informatie achterwege gelaten waarvan hij moest begrijpen dat deze voor de betrokken koper van belang had kunnen zijn bij diens aankoopbeslissing en;
- De koper mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de informatie die de makelaar heeft verstrekt juist was.
In een andere uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2022:7522) is te lezen dat een makelaar tezamen met de verkopers aansprakelijk zijn gesteld voor het niet correct vermelden van de woonoppervlakte. De eisers stelden dat de woonoppervlakte 163m2 bedroeg, terwijl een VBO-makelaar bij de aankoop meedeelde dat de oppervlakte 180m2 is. De eisers hebben middels taxatierapporten succesvol aangetoond dat de woonoppervlakte werkelijk 163m2 is. Hierdoor is de rechtbank van mening dat sprake is van non-conformiteit en dat zowel de makelaar als de verkoper aansprakelijk zijn voor de veroorzaakte schade. Een beroep op een exoneratiebeding (het uitsluiten of beperken van aansprakelijkheid) slaagde niet, omdat de rechtbank een dergelijk beding niet redelijk en billijk achtte. De rechtbank onderbouwde dit door aan te geven dat 17m2 minder woonoppervlakte een beduidend verschil is en dat sprake is geweest van ongelijkwaardige partijen. De makelaar werd in deze kwestie gezien als professionele partij en stelt vaker koopovereenkomsten op. De kopers waren slechts consumenten en werden niet bijgestaan door een aankoopmakelaar. De verkopers en makelaar werden hierom aansprakelijk gesteld voor de geleden schade van de koper.
Vragen?
Heeft u vragen over deze blog of andere aansprakelijkheidskwesties? Benader dan gerust een van onze specialisten via mr. Willeke Krieger (krieger@tlcadvocaten.nl). Tevens zijn we te bereiken op 053-3033000 (Enschede) of 0523-745640 (Hardenberg) of via info@tlcadvocaten.nl