Een gebrek aan het gehuurde & evenredige huurprijsvermindering

Gebrekkig onderhoud, een lekkage of slechte isolatie, je kan het allemaal tegen komen wanneer je een woning huurt. Deze voorbeelden zijn aan te merken als gebreken aan het gehuurde. Als gevolg van deze gebreken is het mogelijk dat (een deel van) het gehuurde niet gebruikt kan worden en dat het gebrek ten koste gaat van het huurgenot van de huurder. In deze blog worden de rechten van de huurder kort uiteengezet.

Juridisch kader 

Een gebrek wordt in de wet omschreven als een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij de aanvang van de overeenkomst van een goed onderhouden woning mocht verwachten. Wanneer de huurder aan de verhuurder te kennen geeft dat sprake is van een gebrek en reparatie daarvan verlangt, is de verhuurder in beginsel verplicht het gebrek te verhelpen. Echter, wanneer het voor de verhuurder niet mogelijk is om de gebreken te verhelpen of wanneer het verhelpen van de gebreken zodanige kosten met zich mee zal brengen welke in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder gevergd kunnen worden, geldt voornoemde verplichting niet.

Het huurgenot omvat hetgeen de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag  verwachten. Dit zijn de eigenschappen van het gehuurde die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan de huurder de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Een gebrek aan het gehuurde kan een vermindering van het huurgenot met zich brengen. Op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder in dat geval gerechtigd om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen. Daarbij is wel van belang dat de verhuurder hiervan door de huurder behoorlijk op de hoogte is gebracht. Deze evenredige huurprijsvermindering kan gevorderd worden van de dag waarop de verhuurder van het gebrek in kennis wordt gesteld of de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was aan de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

Maatstaf voor huurvermindering

Volgens bestendige jurisprudentie moet voor een succesvol beroep op evenredige huurprijsvermindering sprake zijn van een wezenlijke en substantiële aantasting van het huurgenot (Rb. Noord-Holland 22 februari 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:1757). Ter illustratie, volgens de rechtbank Rotterdam was van een wezenlijke en substantiële aantasting van het huurgenot sprake in de situatie dat een huurder gedurende een periode van twee weken elders heeft moeten verblijven nu de laminaatvloer en ondervloer uit de gehuurde woning verwijderd werden om de vloer te kunnen laten drogen (Rb. Rotterdam 19 augustus 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7009). Een ander voorbeeld van een wezenlijke en substantiële beperking van het huurgenot volgt uit het arrest van de Rechtbank Noord-Nederland van 31 januari 2023, waarin het ging om lekkages bij een dakraam in de slaapkamer van huurder, als gevolg waarvan huurder regelmatig niet ongehinderd gebruik kon maken van zijn kamer en daardoor in zijn woongenot is beperkt (Rb. Noord-Nederland 31 januari 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:341).

Vragen?

Heeft u vragen over deze blog of andere huurkwesties? Benader dan gerust een van onze specialisten via mr. Willeke Krieger (krieger@tlcadvocaten.nl). Tevens zijn we te bereiken op 053-3033000 (Enschede) of 0523-745640 (Hardenberg) of via info@tlcadvocaten.nl