De (on)eerlijkheid van een huurverhogingsbeding
De huurprijs van een woning kan onder omstandigheden worden verhoogd op basis van een huurverhogingsbeding. In Nederland geniet een huurder van een woonruimte een vergaande mate van huurbescherming en daarmee huurprijsbescherming. Daarbij is van belang dat dat de rechtsverhouding tussen de huurder en verhuurder onder de werking van de Richtlijn oneerlijke bedingen valt.[1] Men kan zich in dat kader de vraag stellen in hoeverre een huurprijsverhogingsbeding eerlijk is. Aan de hand van recente jurisprudentie wordt in het navolgende een overzicht gegeven van de stand van zaken.
Rechtbank Amsterdam 21 april 2023
De rechtbank Amsterdam heeft in deze uitspraak uiteengezet aan welke voorwaarden een huurverhogingsbeding moet voldoen.[2] Ten eerste moet het beding worden opgenomen in de huurovereenkomst zelf of de bijgesloten algemene voorwaarden. Tevens dient het beding de gronden te bevatten op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast. Deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In de huurovereenkomst moet daarnaast zijn bepaald dat de huurder, indien de verhuurder gebruik maakt van de wijzigingsbevoegdheid, de huurovereenkomst kan beëindigen. Voorafgaand aan de huurverhoging dient de huurder door de verhuurder daaromtrent op een duidelijke en begrijpelijke wijze geïnformeerd te worden. Nadat de huurder op de hoogte is gebracht omtrent de huurprijsverhoging, moet de huurder een reële mogelijkheid geboden worden om de huurovereenkomst op te zeggen of te ontbinden.
De rechtbank overweegt dat een huurverhogingsbeding in beginsel eerlijk is indien de wijziging is gegrond op de Consumentenprijsindex (hierna: “CPI”). De CPI wordt jaarlijks door het CBS vastgesteld en laat de prijsveranderingen zien van goederen en diensten die consumenten kopen. Daarbij dient toegelicht te worden op welke manier de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. In de praktijk komt het geregeld voor dat het mogelijk is om naast een verhoging van de huur op basis van de CPI de huur met 5% te verhogen. De rechtbank oordeelt dat dit het evenwicht, in strijd met de goede trouw, ten nadele van de consument aanzienlijk verstoord. Het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is daarom oneerlijk.
Rechtbank Amsterdam 12 mei 2023
In bovengenoemde zaak huurt een huurder met ingang van 1 november 2015 een woonruimte van Bouwinvest.[3] Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs overeengekomen van €1.495,- per maand. In de huurovereenkomst is tevens een huurprijsverhogingsbeding opgenomen. Conform dit beding mag de verhuurder de huurprijs jaarlijks verhogen conform de CPI. Naast voornoemd beding mag de verhuurder de huurprijs verhogen met maximaal 5%. Indien de formule zou leiden tot huurverlaging, wijzigt de huurprijs dat jaar niet.
Uit de stukken blijkt dat de huurprijs is verhoogd, waarbij Bouwinvest uitgaat van een laatstelijk geldende huurprijs van €1.730,12 per maand. De huurder weigert de doorgevoerde huurverhoging te betalen en stelt daartoe een gerechtvaardigde reden hebben, te weten gebreken aan het gehuurde. Bouwinvest stelt daarentegen dat de huurder een huurachterstand heeft.
Aangezien de huurovereenkomst gesloten is tussen Bouwinvest als handelaar en huurder als consument, toetst de rechtbank vervolgens het huurverhogingsbeding aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, meer in het bijzonder aan de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of een beding, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Daarbij dienen alle omstandigheden omtrent de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking worden genomen.
De rechtbank stelt dat het huurverhogingsbeding Bouwinvest de bevoegdheid geeft eenzijdig de huurprijs te wijzigen. Naast dit beding heeft Bouwinvest eveneens in de huurovereenkomst de mogelijkheid bedongen om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%. De reden van een extra verhoging van de huurprijs is onduidelijk. Een verlaging van de huurprijs is uitgesloten. Onduidelijk is daarom met welk percentage de huurprijs uiteindelijk wordt verhoogd. De huurder is volledig aan de willekeur van Bouwinvest overgeleverd. De rechtbank oordeelt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder. Het huurprijsverhogingsbeding is daarom oneerlijk en voor verhoging van de huurprijs is geen plaats.
Vragen?
Heeft u vragen over deze blog of andere huurkwesties? Benader dan gerust een van onze specialisten via mr. Willeke Krieger (krieger@tlcadvocaten.nl). Tevens zijn we te bereiken op 053-3033000 (Enschede) of 0523-745640 (Hardenberg) of via info@tlcadvocaten.nl
[1] HvJ ECLI:C:EU:2013:180 (RWE Vertrieb); ECLI:EU:C:2012:242 (Invitel); HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:314 (Brusse en Gabarito/Jahani).
[2] Rb. Amsterdam 21 april 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2420, WR 2023/104.
[3] Rb. Amsterdam 12 mei 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:3124; zie ook: Rb. Amsterdam 3 augustus 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:4800, Prg. 2023/281.